中国物流地产发展现状研究

 物流地产的概念与内涵

  物流一词最早出现于美国， 1915 年提出，二次世界大战期间， 围绕着战争物资供应， “后勤”理论被应用于战争活动中。“后勤”是指将战时物资生产、采购运输、配给等活动作为一个整体进行统一布置， 以求战略物资补给的费用更低速度更快、服务更好。

  中国早期的物流概念来自日本。 我国对物流下的。定义是： 物品从供应地向接收地的实体流动过程。根据实际需要， 将运输、储存、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等基本功能实施有机结合。

  物流地产指投资商开发的物流设施，比如物流仓库、配送中心、分拨中心等等。现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。同传统的物流地产相比，它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应。物流地产是2003年由全球物流地产普斯洛公司带进中国。

  研究结论一：市场大

  据中国仓储协会估算，目前全国通用仓库总体量达6.98亿平方米。而高标准仓储仅约1300万平方米，仅占不到20%。

  从设施本身供给构成来讲，旧的仓库多，新的仓库少。从分布和构成来讲，整个的布局结构性失衡还是存在的。

  针对同样的经济体量，中国人均仓库面积只有美国1/14，仅一个洛杉矶市就拥有超过5000万平方米的标准化仓储，其中的市场前景可见一斑。

   研究结论二：回报高

  世邦魏理仕5月20日发布的研究报告显示：全国优质仓储物业平均租金已连续18个季度上涨，仓储物业投资回报率超过写字楼、购物中心及高档住宅，跃居物业市场第一，一线城市仓储物业租金在未来15个季度还将继续上涨。

  中国物流与采购联合会调研显示：2013年北京、广州、苏州、杭州、武汉、沈阳等主要城市优质仓库租金普遍接近或超过1元/平方米/天，上海、深圳等部分城市优质仓库租金接近或超过1.5元/平方米/天。

  在过去五年中，北京和上海的高档住宅投资回报率分别为2.6%和3.0%，购物中心的投资回报率分别为5.0%和4.5%，写字楼的投资回报率分别为4.8%和4.5%，而物流设施的投资回报率则分别为6.5%和6.7%。优质物流设施达到8%以上。 

  与供应相对过剩、竞争加剧的写字楼及商铺市场，以及受政策管控的住宅市场相比，工业地产回报显然更高，因此日益成为中国物业市场的投资热点。

  自2013年5月至今，各路资金已经在物流地产上投入了超过250亿元人民币。包括2013年菜鸟网络投资50亿人民币，2013年7月，嘉民集团增资5亿美元；2013年8月，凯雷投资、The Townsend Group联合投资上海宇培达两亿美元；2013年12月，阿里巴巴投资28.22亿元港币于海尔集团；今年2月，国内某保险公司、中银集团投资有限公司联合HOPU基金投了23.5亿美元给普洛斯中国。

  5月29日，易商在其网站公布，荷兰最大的养老金基金资产管理公司——荷兰汇盈资产管理公司将向易商投资至多6.5亿美元。

  研究结论三：趋势强

  由于中国经济总量的发展，西部经济的成长和电子商务的崛起等因素，导致了整个物流设施市场在原来供给不足的情况下，有很大量的需求没有被满足，他们可能屈就于低端的仓库里，高端仓库的需求在过去的10年周期里，实际是相对来说处于供不应求的状态。

  经济总量的发展：在全球金融危机之后，中国重点调向了国内的消费。大家知道，在我们原来做出口为主的产业周期里，其实整个物流设施的需求比较集中在港口和工业基地。这样的需求，实际节点诉求是相对比较单一，是在整个工厂总仓多一点，集装箱直接通过港口出去了。所以现在转向消费驱动之后，在全国的布局需求，全国这张网络性，满足本土市场的物流节点的需求会迅速的增加。

  西部经济的成长：2013年西部12省市GDP增长情况，四川10.0；内蒙9.0；陕西11.0；广西11； 重庆12.3；云南12.1；新疆11.0； 贵州12.5；甘肃10.8；宁夏9.8；青海10.8；西藏12.1；平均值11.0。中部8省市平均值9.3。东部11省市9.3。上海7.7；北京7.7。中国前三十年经济是大海时代，后三十年经济是大陆时代，中国经济由向东部的美元区转向欧元区发展，同时要实现局部人民币国际化，这些必然带来物流地产的商机。

  电子商务的崛起：目前，阿里巴巴、京东、腾讯、苏宁都已经开始纷纷投入物流地产，其实他们都在模仿亚马逊，通过大规模建设物流中心，加强对物流环节的掌控，使物流成本从20%降低到10%低成本，不仅如此，还可作为新业务和增值服务的开放性平台，增加了粘性与可持续性。因此，基本上一年有30%左右的新增需求是由电商部分带来的需求消化掉的。 

  研究结论四：周期长

  物流地产本身是属于长期持有运营的开发模式，在这种模式下，它的利润不像是住宅地产或者是售卖型工业好，它的开发周期和投资周期会比较短，而持有的周期比较长，物流地产回报周期一般是10年，唯有具备雄厚资金实力的企业才有能力参与；但通过将物流基金运作，可提前兑现了物业销售收入和开发利润，将投资回收期从10年以上缩短到2至3年。

  研究结论五：投资大

  物流地产投资规模大，通常是在10万平方米左右的投资规模，标准国际化单层仓库建设成本每平方米1800元，双层库成本每平方米2400元到2500元。

  研究结论六：竞争强

  拿地难：5月下旬，中国物流与采购联合会调查报告显示大部分企业拿地困难。以北京为例，北京市国有建设用地在2012年、2013年及2014年的数量分别为5700公顷、5650公顷以及5150公顷，而其中，工矿仓储用地分别则为1100公顷、900公顷以及450公顷。也就是说，工矿仓储用地供应量占比在三年间从19%，下降到16%，直至2014年的8.7%；土地供应减少的同时，地价当然也在不断上涨。中物联的调查显示，2013年，北京、上海、广州、深圳等一线城市的仓储用地地价远高于二三线城市，普遍都超过80万元/亩。南京、杭州、沈阳等二线城市的地价也在50万元/亩左右；中央政府自2008年以来，中央政府曾先后推出了多项政策对物流行业进行指导规范。然而落实到地方政府层面，物流地产就成了最不受待见的下下选，其背后的原因是：物流用地价格偏低，且单位产出少、税收贡献少，对促进就业毫无助益，很多地方政府尤其是一线城市的地方政府不乐意审批物流用地；电商在政府心中位置颇高，既出政绩——电商是产业结构转型的排头兵、又出业绩——只要一个电商全国结算平台放过来，一年的税收目标就完成了。

  管理难：全球性的跨国物流地产，有标准设施开发、定制开发、收购与回租等一系列灵活的解决方案，甚至还参与了物流地产行业标准的制订。已经形成了一配套成熟的管理系统，从选址、工程、法律和投资回报的审慎调查，到与当地政府和客户的谈判进度，再到施工中的成本控制、预算管理和过程管理，这个系统几乎囊括了内部流程和客户服务的全系统管控。新进入物流地产领域的传统企业难以在短期内掌全部握。

  招商难：全球性的跨国物流地产企业，积累了大量客户资源，其长年合作的大企业不但数量众多，实力也都很雄厚。新进入物流地产领域的传统企业，在前期的招商过程中无疑会遇到一定的障碍。如：北京建设位于上海的仓储物业出租率约为80%，天津空港物流园内项目出租率为87.6%。与行业标杆普洛斯平均90%以上的出租率相比，北京建设这些位于一线城市周边的优质仓储物业的盈利能力还未完全发挥。

  融资难：物流地产开发要求是集投资、开发、运营于一体，而规模化的物流网络则要求公司在激烈的竞争环境中实现快速扩张，这两项竞争力都要求庞大的金融资源支持。而在资本运作能力上，如普洛斯旗下有15只物流基金。AMB目前旗下也有8只物流地产基金，其实大一点的物流地产开发商，背后还都有外资保险资金或者养老资金，做物流地产，股市、信托、基金、银行统统指望不上，因为你忙活半天可能还挣不出利息钱呢，所以这些便宜的长钱必然是多多益善。

  入门难：物流地产市场已经形半垄断竞争格局，截至2013年底市场占有率，普洛斯60%，嘉民、宝湾、安博、丰树、宇培，则分别为8.8%、6.6%、6.5%、5.4%、4.5%，易商以4.2%，物流市场已经形成了一张巨大的网络，提高了企业抗风险能力和公司价值最大化，更重要是实现这张网络的客户黏度整合效应。而单个项目之间没有互相借用的整合效应。

  人才难：新进入物流地产领域的传统企业也许正在盘算着从专业的物流地产商那里挖人。物流地产方面的专业人士目前身价已是水涨船高，东家们也会守好门户了。

  案例研究：平安不动产

  4月22日，平安集团旗下平安不动产从领盛投资管理购得一位于四川成都建筑面积约9万平方米的物流仓储物业，正式涉足物流地产圈。平安不动产将在29个一级物流节点城市和69个二级物流节点城市快速展开规模化布局。平安不动产涉足物流地产的核心竞争力在于其背靠平安集团，拥有证券、保险、银行等金融机构组成的综合金融平台，在比商住项目金融属性更强的产业地产领域，平安不动产的这种背景使其具有了更大的可操作空间。平安银行确实有进一步控制供应链的资金流、信息流和现金流的要求。原来只是浮在表面，就是给这些供应链的生产企业借款、融资，这种传统的业务以后会越来越难做。要想真正深入，就要为客户的每一分钱提供服务，并与客户打成一片。而通过物流领域、物流园这样一个硬件平台，综合金融产品可以很自然地深入供应链的下游。

  案例研究：万科集团

  万科在涉足购物中心、社区商业、入股徽商银行、筹建儿童医院、涉猎养老地产后，5月16日，万科签约河北廊坊万庄生态新城项目进军物流地产。万科是一个学习型的企业，从开始的新鸿基、帕尔迪，到丰田、汇丰，如今做物流地产，又把对标对象定为普洛斯，同时在与黑石探讨合作。万科涉足物流地产的核心竞争力在于其原有的找地盖房是基本能力。上游引入基金、下游吸引商户，万科用品牌优势做服务商，万科已经进入全国60多个城市，万科是一个很愿意花时间研究的企业，每进入一个城市，都会弄一套厚厚的城市资料，对城市的政府、经济、民生、商业、未来事无巨细深入了解。因此，万科比外资物流地产商更能读懂中国尤其是内地的城市，可以将风险最小化。

  案例研究：雨润集团 

  雨润集团凭借着自己农产品加工的主业优势，以建设农副产品采购中心和物流中心为名，在全国各地低价拿地。大多数物流采购中心占地都超过3000亩。

  在雨润物流地产扩张过程中，不断有媒体质疑，低价拿下的这些工业用地并没有被悉数开发，而是用来抵押给银行，筹措资金转而投向利润丰厚的住宅和商业地产。雨润控股公布的数据显示，2013年雨润房地产在40多个城市布有80个以上的项目，新开发面积超过3000万平方米，销售收入达156亿元，土地储备面积达6000多万平方米。与此同时，雨润的食品加工业却沦落到靠补贴为生。全年营业额约172亿元，净利润仅约为2.1亿元。而雨润食品2013年获得的政府补贴5.7亿。

  雨润坐拥巨额物流土地，，却至今没有摸索出商业模式，有些项目也已经开建，但规划、建设和运营模式还比较落后。资本运作的不成熟、人才的短缺、运营的困惑和扩张的盲目，使其走上了发展的歧途。