中国商业地产市场过度供给五大原因

中国商业地产市场的过度供给越来越成为国家一个严重的问题。在过去的一个月媒体已经关于该话题撰写了大量的文章，预测这样的供过于求可能最终造成中国经济的崩溃。虽然过度供给已经成为明显的风险，然而一些措施和政策的出台可能阻止风险。为了控制二、三、四线城市面临的过度供给的挑战，政府需要解决这个全国范围内的普遍问题。下面五个最主要的原因导致了过度供给问题的存在。

 

1.开发房地产——晋升“捷径”

在过去几十年，想要在中国共产党内晋升到更高的级别，最好的方法就是管理一座城市并且努力让该市的GDP保持两位数的增长。许多政府官员最喜欢做的事就 是新建一个开发区或商务区，把房地产当做刺激GDP增长的工具。利用地产促使GDP提高的同时，政府官员还创造了可以展示给上级的代表自己成就的实体。

上海浦东天际线

浦东就是一个上海官员利用地产创造出标志性天际线并且促进城市GDP增长从而帮助他们提升仕途的例子。结果，浦东的成功成为许多城市竞相模仿的对 象。三四线城市模仿上海模式的问题在于，这些城市不会有那么多写字楼需求来支撑其建造与上海同等规模的新商务区。因此，许多这样的三四线城市正在建造的写字楼很可能在未来长期空置。

 

2.政府过多干预

巴黎的埃菲尔铁塔和北京的中央电视塔都是各自城市标志性的、使人一眼就能认出的建筑。出于上面提到的原因，政府官员们希望在他们的城市建造标志性的地标建筑。这就常常导致政府官员过多地干预建筑的外观设计。通常，政府人员选择的设计外形美观，但是商业上并不可行。

 

例如天津的津湾广场就是这样一个项目。它的确改进了城市的天际线，然而项目的设计带来了操作难题。由于项目外观采用古老的欧式建筑风格，建筑内部使用率极低且作为购物中心很难运营。津湾广场于2009年建成，开业以来一直保持40%左右的空置率。由于政府官员不允许私营企业主导项目设计，更多实用性 不强且不经济的写字楼将陆续被建造。

 

3.开发商为了出售住宅而建设商业地产

目前，地方政府通过出售土地给开发商来实现很大部分的税收收入。随着地方政府债务的提高，政府就需要卖掉更多的土地。最受欢迎的土地是住宅用地，因为住宅单元可以通过预售快速地产生现金流；同时，住宅项目在过去十年拥有很高的利润率。然而，对于地方政府，住宅用地的出售只能在最初出售土地和住宅单元时产生收入。因此，地方政府尝试鼓励开发商购买商业用地，源于商业用地理论上可以从不间断的商业活动中获取永久的税收收入。

 

为鼓励开发商购买商业用地，政府将商业用地和住宅用地结合。这种结合的问题在于地方政府分配的商业用地对商业项目并不可行而是更适合大型住宅项目。地方政府还会常常参与商业区的规划，而不让更适合新兴商业区的开发商规划商业项目。由于这些项目大部分与政府分配的商业用地并不相适合，结果往往是被弃之不用或是归为不良资产。

 

4.道德风险

国有开发商和地方金融机构主要通过从银行获得贷款从而在全国范围内兴建新的地产项目。作为政府相关实体，许多国有开发商和地方金融机构能够从政府方获得隐性担保。因此，银行会欣然向他们提供融资并且无视这些商业项目的潜在风险。道德风险在体系中的存在使得原本不应得到融资的房地产项目获得资金，并且在许多情况下增加了城市中多余的供给。

 

5.无房产税

地方政府对土地出售的依赖和为了获得税收的商业开发正在引发全中国商业地产的过度供给。地方政府应该更加关注潜在的税收基数——亿万的业主，而不应尝试通过房地产开发而获得税收。政府已经转向利用这些税基，比如在上海和重庆的房产税试点项目和全国房产产权的明晰。从业主获得的稳定的收入流使地方政府减少出售土地尤其是商业用地的需要。

 

房产税有益于刺激地方政府在当地投资，增长的房产价值会产生更高的房产税，政府从房产税的征收获得收入便减少了鼓励开发商兴建没有需求的商业空间。另外，它可以抑制房地产的投机性投资，从而有助实现房地产建设的繁荣。

 

当今的供给过剩并不代表未来趋势

如今许多城市面临供给过剩，但其中一些城市并不会长期如此。如果中国按计划继续发展服务业，将会产生更多的写字楼需求。放眼美国，有超过20个城市拥有 不同的天际线，而中国的GDP有望在未来几十年赶超美国。然而，当这些写字楼被使用时，写字楼的质量和规格将降低。因此，地方政府应该等到需求真正到来时再兴建新的中央商务区。“栽好梧桐引凤凰”的战略在大多数政府和银行资金不足的现在变得越来越奢侈而不现实了。