“可以说，做电商产业园的分3种情况。第一，专业市场做不下去了，想转型的。第二，已经拿了地，急于立项的。第三，老废弃工厂或老工业园区的转型……”岭南电子商业园创始人之一崔亚伟告诉记者。

    岭南国际电子商务产业园就属于上述第一种情况，2008年，尚属鞋类专业市场的园区开始了转型之路，但6年过去，该园区仍在兴与衰之间徘徊。

    岭南国际电商产业园位于广州市番禺区洛浦街厦滘西环路，建筑面积25万平方米，目前已入驻企业700余家。与许多地处偏僻的园区不同，这个园区一“出生”便身处交通便利的地铁3号线出口附近，流动小商贩云集，生活气息浓厚。另一方面，这里又并非传统意义上的城区。园区处在城与村的交汇之中，与上漖村无缝对接，从村里散着步就能走到园区中心。

园区名称	周边配套	享受政策	销售状况	园区服务
岭南国际电子商务产业园	小区：东海花园（均价约2万/平米）丽江花园（均价约1.8万/平米）	1楼商铺免租7天 3楼新推办公区免租1月	新推3街--10街：每条街2栋共16个办公场所出租，目前有较多存货	提供公司工商注册地址
	村：上漖村	/	租金：约每月45元/平米	提供申通快递4.5元/全国通票及其他快递服务
	商业：酒店用品博览城、夏滘综合体	/	/	据销售信息：可用园区公司去办理相关融资，但需入园企业进一步商议
	酒店：岭南国际大酒店	/	/	/
	交通：地铁3号线夏滘站、公交车总站、新光快速、番禺大桥	/	/	/
	银行：农行、建行等	/	/	/
	餐饮：4家咖啡馆、数家外卖店、城乡集市	/	/	/

园区相关信息汇总

    “转身”成功 入住率高环境较差

    从鞋城到电商产业园的转型，园区最初靠“免租半年”的政策成功引入了一批电商从业者。当时的免租条件非常简单，一个月能发出约900个包裹，就能在这里拿到约60平方米的场所免费办公。在有了前期700多家电商企业的集聚后，园区成功转型电商产业园。

    但从外表看，这里与2008年那个专业市场仍没有太大差别。该园区整体分为10个街，由一栋栋矮房整齐排列而成。整个园区由大棚遮蔽，在基本完成专业市场原有约800户容量的招商后，园区开始用近似板房的材料加建3楼平台。目前销售主推的3街——10街共16栋“写字楼”即为3楼加建空间，而1楼则多用作仓库。

正在加建的园区3楼“写字楼”区域

    因专业市场的格局及与上漖村的无缝对接，不论是园内还是园外都有着城乡特性。这一方面为生活提供了较多便利，人气较足，另一方面却也使园区的周边环境嘈杂，卫生条件较差。

    对此，园区内企业有着一些看法。园区某电商入驻企业负责人向记者说道：“从园区分类来说，电商从业者都是80后、90后居多。希望的是比较舒雅、有情调、有创意的氛围。这里脏乱差等问题却较突出，卫生条件、街铺的指引、标识等不规范的东西比较多。另一方面园区较少去做建筑的改造，即使这么多企业进驻，走进来还是一副萧条的样子。”
  
园区内将1楼用作仓库的商家

    在园区正门入口，一道拱门标注出“岭南电商园”的界限。然而，与这个正门的简单相比，拱门下方的垃圾堆则显得有些过于不修边幅。园区运营方广州市岭南电子商务产业园有限公司技术总监兼项目经理陈煜斌称，虽然没有围墙，但这个垃圾堆属于共用园区资源的酒店用品博览城。对于相关入驻企业提到的园区环境改造，陈先生则认为，目前园区已经做了一定改造，“环境现在已经是优雅的了”他说。

    未来路遥 生态产业链成呼求

    岭南国际电商产业园在刚刚开始转型时，主要目标在于能够让企业快速的入驻。于是那时打出的口号为：“如何让你在电商里赚到第一桶金”、“让你发家致富”等。但崔亚伟认为这是属于以前的说法。

    他认为，在电商企业多如牛毛的当下，做电商的人们蜂拥而上，电商人才数量、经验、专业性都较为充足。此时电商企业欠缺的是如何去权衡怎样降低每个环节的成本。“这时候我们赋予这个园区的希望值是如何帮助进驻企业降低成本，这是园区应该去做的事。”他说，“要降低成本很简单，就是要把强有力，或是电商企业非常需要的配套服务商引入进来。餐饮、设计、影像服务、供应链、新品发布会，这一系列东西都是应该逐步地去做起来的。这样可以节省入驻企业成本，形成生态循环。”作为投资人之一，崔亚伟已于2014年年初离开了园区管理方团队，上述看法已成为他对园区发展的一种建议，而非决定性因素。

    无独有偶，园区四家咖啡馆之一的窝巢咖啡运营总监邓奇新告诉记者，他们在做着园区运营商不愿意做的事。“单从这个平台去赚钱是困难的，但做这个咖啡店也是希望能为自己的电商公司积累人脉、掌握资源，搭建电商行业平台和桥梁。这也是在打造产业链生态循环。”他说。

    对于各项配套的引进，陈煜斌答复为目前各配套数量对于园区来说已经足够，未来会针对只有外卖没有实体餐馆的问题，考虑引进一些高档餐厅。

    电商综合体 做与不做各说纷纭

    另一家不愿透露姓名的企业负责人则说：“现在做电商地产的这一批老板，思想非常的局限，只是想收租，也就是只想出租办公室。但仅出租办公室不是以后的商业趋势，因为说白了，电商是永远取代不了传统的。一个人，还是得走路、坐车、游玩，还会有家庭。他们会去城市综合体牵着手逛街，吃饭、喝咖啡、看电影。”这位负责人希望园区能打造成办公与娱乐一体的线上线下综合体：“工作时间在上面办公，工作之余可以下来休息。人们可以来园区实体店选购，也可以逛完下单回去签收，这样集电商企业与实体体验店于一体，就能做真正的电商综合体。”

    对于这类呼求，陈煜斌的答复相对简单：“电商综合体我们一直都在做，我们会要求企业的1楼去做线下体验店，帮企业把1楼店外面的墙装修好了，只要求他们在店里面把商品展示出来就行，但个别商家不配合。”

    记者在园区看到，陈先生讲的装修仅限于园区中庭一小块区域。近似于10个街区的十分之一范围。在此区域，商品展示在1楼的电商企业寥寥无几。问及后期是否会将其余街区均进行新的装修，陈先生答复为，正在推进。

    上海金融学院行政管理系主任罗月领博士认为，电商产业园转型电商综合体需要良好的区位条件，也需要综合考虑园区周边社区的购买力。如果转型电商综合体，若消费群体主要是周边居民，且购买力不足，转型就难以成功。另一方面，他认为电商企业本身是去中心化的，如果企业感到运营困难，成本增加，则会随时搬离。因此，他建议园区下一步应致力于电商生态圈的优化，降低入驻企业成本，为入驻企业提供更优质的服务。

    作为广州较早转型的电子商务产业园，岭南国际电商园在转型初期之后，向左走还是向右走仍待思索。与电商企业快速增长的实际需求相比，园区的回应似乎总是已满足企业的需求，但又非剑指企业的核心需求。未来，园区管理方是否能从租金收益中抬头，着眼前方路线规划，成了园区如何发展的风向标。