地产+实体：武汉百亿打造服装产业园

 4月初，由湖北两家房地产企业和一家服装企业合资组成的武汉尚鼎实业投资有限公司（下称“武汉尚鼎”）从武汉市黄陂区政府处得到了3000亩土地的批复储备用地，准备投资近百亿元，打造以服装产业为核心的“中部尚谷产业园”。多位业内人士对于黄陂区政府此次批地的“大手笔”颇感意外，对服装产业园的产业聚集能力表示存疑。

    按照规划，中部尚谷产业园将打造以创意设计、展示营销为支柱的时尚基地，园区功能涵盖服装产业全链条，承接武汉市中心城区服装企业的转移，集聚武汉较具规模的品牌服饰企业，助力武汉成为服饰时尚产业之都。

    该产业园的三大股东分别为武汉爱帝高级服饰有限公司、湖北广宏置业有限公司，以及另一家未公开的传统房地产开发企业。截至发稿，相关企业并未就具体持股比例和合作形式等问题接受中国房地产报记者采访。但以服装龙头企业牵头、房地产商配合的“地产+实体”组合方式，无疑是吸引当地政府的关键因素。

    不过，业内人士认为，传统低端服装加工产业的税收、附加值比较低，对上下游产业的聚集能力不强，只有走高端时装产业路线，才有可能聚集设计、创意、加工及物流等上下游产业，激发园区生命力。而三大股东对于园区开发理念的博弈，则将最终影响这座“服装产业城”的前景。

    意图：振兴服装产业

    中部尚谷产业园项目签约仪式上，武汉尚鼎董事长万学飞介绍，园区大约3~5年时间可以建成，届时将形成“一城二组团五基地”的格局，由国家级服饰产业制造中心、国际化品牌制造基地、世界一流服饰产业研发基地、国家级纺织服装产业技术服务平台等部分有机组成。预计可吸纳3万人就业，实现年销售收入300亿元，年缴税收将达到大约20亿元。

    在武汉尚鼎的三大股东之中，最引人瞩目的是武汉爱帝高级服饰有限公司（下称“爱帝服饰”）。爱帝服饰不仅是武汉本土服装企业中的翘楚，也曾有过房地产开发的相关经验。2000年，爱帝服饰在江汉经济发展区内兴建了大型现代化针织城“爱帝工业园”，成为当时华中地区最大的内衣生产基地；2010年，爱帝服饰在黄陂临空经济区开发了“爱帝时尚创意产业园”；据悉，黄陂近两年开盘的万润橄榄城项目的开发商武汉万润房地产开发有限公司，也是爱帝集团下属关联企业。

    能一次拿下规模3000亩的产业园区项目，爱帝服饰的作用功不可没。武汉大学经济区域经济学教授伍新木告诉中国房地产报记者，武汉市政府部门一直有重振“汉派”服装的发展情结。“毕竟十几年前，武汉的纺织服装产业有很好的发展基础，累积了长达几十年的产业传统和优势。只是近十年来没有赶上时尚的脚步，有所没落。”伍新木表示。

    上世纪90年代，汉派服装曾是武汉的一块招牌。2000年北京服博会，汉派“四大名旦”声名传至全国，当年汉派服装企业达到2000多家，年产值60亿元。之后直到2013年，由新“八大家”领衔，汉派服饰才再次高调亮相服博会，这也被视为武汉市政府决定重振汉派服装的信号之一。

    而就在今年3月24日，武汉市政府常务会讨论并原则通过了《振兴汉派服装产业专项规划》。根据规划，2014至2016年，武汉市将每年投入2000万元专项资金，用于支持服装企业的品牌建设、市场开拓、融资贴息等，并将重点支持爱帝、猫人等汉派服装企业做大做强。

    据武汉市黄陂区区长吴祖云介绍，批复中部尚谷项目即是响应这一武汉市服装产业振兴战略，以期建设武汉市国家级的服饰产业集群，对接黄陂区汉口北商贸物流枢纽区，吸引、聚集国内外品牌服饰企业，打造武汉成为新型百亿产业园区、服饰时尚产业之都。

    “这么大的项目一般是很难批的，尤其在现在用地紧张的情况下拿出这么多地做工业地产，非常不容易，”动力联行董事长梁春表示，“这种‘地产+实体’的发展模式是企业之间相互借力、各取所需的行为。对中小房企而言，以实体企业的名义，可以拿到性价比更高的地块；实业企业携手房企则可以实现融资、进行项目开发。这种共赢模式，不失为一种转型的好途径。”

    建城：前景尚不明朗

    按照武汉尚鼎的设想，所谓服装产业综合体，即在服装产业集群基础上，以完整的服装产业链为核心，以完善的服装产业配套为支撑，以完备的生活配套为保障，实现服装产业自聚集自发展的新型产业发展模式。万学飞提出：“都市产业综合体是继工业园、工贸园和科技产业园之后的第四代产品，不仅仅是一座科技工业园区，而是一座城。”据中国房地产报记者了解，武汉尚鼎董事长万学飞也是武汉尚鼎三大股东之一湖北广宏置业有限公司（下称“湖北广宏”）的董事长。湖北广宏是一家武汉本土的传统房地产开发企业，成立于2005年，曾运作过省农科院“芷岸龙庭”、中南财大“津发小区”等住宅和保障房项目，并参与过武汉中心城区内的多个城中村改造项目。此前，湖北广宏并未涉足过产业园区的开发和运营。而武汉尚鼎三大股东中尚未公开的一方，据称也是传统房地产开发企业。

    在梁春看来，中部尚谷产业园能否真正建成“一座城”，与开发商的思路密切相关。“不是有3000亩地就可以叫‘一座城’了，房地产企业转型做产业地产，需要杜绝原有的房地产思维。怎样处理旧城与新城的关系、怎样召集优质资源吸引企业入驻、怎样协调不同产业的企业之间的关系等，都需要认真设计和打造。如果只是服装产业加配套设施，则属于换汤不换药，还是个工业园，而不是一座城。”梁春认为，如果地产公司主导，结果可能会偏向于房地产的投资与开发；如果是实体企业主导，产业发展方向会更加具体。两种情况下投资模式、招商企业都会有所不同。

    即便对于执“产业”牛耳的爱帝服饰而言，服装产业园的运营似乎也没有想象中容易。去年6月，爱帝集团相关负责人曾对武汉当地媒体人士表示，其在2010年开始建设的“爱帝时尚创意产业园”有望于2013年年内投入运营。但爱帝服饰内部人员却告诉中国房地产报记者，该产业园至今仍未正式运营。

    实际上，这个计划在“十二五”期末实现年内外贸销售收入25亿元，形成50亿元产业规模的“爱帝时尚产业园”，未来如何与中部尚谷产业园协同发展，本身就可能成为一个棘手的问题。

    武汉大学经管学院经济系教授程保平表示：“武汉市投资、发展的短期化倾向比较严重，很多规划缺乏‘从长计议’的基因。而传统的服装产业链并不很长，对上下游产业的延展能力有限，如何实现自聚集自发展，这个项目面临很大挑战。如果全产业链招商有困难，黄陂区政府也可能会调整规划。”