2014商业地产10大发展趋势

当前整个房地产行业的发展模式的发展模式发生变化，意味着过去跑马圈地的粗放型发展已经过去，未来将进入精细化、集约化的发展时代。商业地产作为房地产行业最具发展空间的领域，随着近几年互联网的兴起，改变了人们的消费方式，从而使传统商业模式正在发生着一次革命性的颠覆，电商、O2O、体验、文化等已成为2014年商业地产发展的核心关键词。

　　1.商业地产总量已过剩，步入去粗存精、优胜劣汰阶段

　　根据有关部门统计，2015年全国50个重点城市综合体非住宅总体量达5.64亿m2 ，同13年相比增长率高达77%。而根据易居研究院曾做过的关于《上海市商业地产市场容量及其合理规模研究》课题中，得到的结论是2003-2008年上海商业地产市场容量增长速度与商业网点面积基本协调，2009年以来上海市商业地产整体规模存在偏大的倾向，也就是说目前上海商业面积已达到饱和。因此无论是从全国来看，还是从类似上海的一线城市看，目前商业地产的总量已经达到饱和，甚至部分区域已经过剩，未来将进入商业物业面积增长速度远超人口增长速度的阶段，是人均商业面积继续提升的阶段，是人们消费观念和行为方式继续发生转变的阶段，是催升商业地产继续过剩的阶段。而在这样一个阶段下，商业地产将不断去粗存精、优胜劣汰、更新换代、不断升级。过去触地就赚，拿地就赢的时代已经过去，房企需要进一步修炼内功、打造精品、创新模式等才能够在新的形势下发展更好。

　　2.一线城市将聚焦市中心零星地块开发，二三线仍是供应高峰

　　根据欧洲、香港、台湾等地区经验，房地产业发展到一定阶段，城市中心区域的土地资源将十分稀缺，市区零星地块的开发价值将日益凸显。经过十多年的发展，一线城市房地产市场逐渐成熟，市区土地资源已经十分稀缺，市场不断向郊区外延。近几年如上海市场上新增土地大部分位于外环外，中环以内成片地块越来越少，2013年，上海成交的商品房用地90%位于外环以外，外环内仅占10%。随着土地资源越来越稀缺，土地供应紧张态势加剧，在不久的将来一线城市势必会进入市区零星地块精细开发的阶段。

　　而根据有关部门数据统计，2015年城市综合体总量供应大部分将集中在二三线城市，未来房企在一线城市综合体的开发要突出其溢价性，特别是一线城市的市中心区域要自持为主，尝试走REITS等金融化路径；二三线城市要表现其杠杆性，抗风险能力一般的企业更适宜选择二三线中的部分机会型城市发展。

 

　　3.互联网思维下，商业地产运营商不断探索O2O模式

　　中国移动互联网民已经领跑传统PC网民。2014年1月的CNNIC报告显示，截至2013年12月，中国手机上网人群规模达5亿，占全部网民的81%，达到近40%的绝对普及率。

　　移动互联网时代，消费者购物行为发生了四个方面的显著变化：购物空间立体化（全渠道购物）、购物时间碎片化、购物方式移动化、信息传播社交化。这四大方面的购物行为的变化，直接颠覆了原先在某一固定时间、固定场所进行商业消费的购物习惯，商业地产直接面临这种购物方式的冲击。

 

　　4.艺术、生态、体验式商业项目已成趋势

　　随着移动互联网时代的到来，线上消费线下体验的商业地产运营模式受到了推崇。这也带来了体验式商业地产的兴起，注重消费者的体验感不同于以往商业项目以零售类业态占绝对比重（70%—80%），体验式商业项目中零售类业态占比降至30%-40%，同时以休闲娱乐、儿童教育等业态为代表的体验式业态占比可达到20%-30%甚至更高，很多商业地产项目则更加重视艺术、生态和人文，从而使得项目吸引更多的人气。

　　以现阶段商业零售业的发展来看，经常出现在购物中心中的体验式业态主要包括：电影院、冰场、健身会馆、电玩城、KTV、美容美体、儿童体验、儿童游艺。体验式业态的优势主要表现在：集客能力强；有效缩短新项目市场培育期；消费滞留时间长；对其他业态消费带动显著。这也是现在很多购物中心和社区商业的开发者和运营商青睐体验式业态的原因。但体验式商业，只会是锦上添花，不会是雪中送炭。立足于区域基本消费需求的商业业态招商和运营管理才是决胜的根本。

　　一个购物中心中是否需要“体验式业态”、需要什么类型的“体验式业态”，都要建立在项目准确市场定位和业态组合的基础之上，另外“体验式”商业经济对于前期的商业空间设计要求也很高，而且过多的提高体验式商业业态，也会影响整个项目的收益水平。企业对体验式业态的配比比例还需要科学考量。

5.地产与文化大融合下，商业地产项目更注重文化设计

　　文化是经济发展到一定高度的必然回归。我国现在整体经济的发展从过去注重“量”到现在更注重“质”，在未来经济有质量的发展过程中，将更加注重文化的发展。而地产与文化的全面融合时代已经到来。

　　大众文化在商业这块沃土上的茂盛生长，已经构成了消费时代的重要特征。一方面，商业运作的诉求为大众文化的生长甚至是畸形繁荣提供了足够的空间，另一方面大众文化也以其自身魅惑的形式感调动起消费群体的物质欲望，从而极大满足了商业活动的利润饥渴。它们之间，已经形成了越来越紧密的公共关系。文化现在已经深入到房地产的各个领域，包括商业地产、旅游地产、主题地产等。现如今因文化定位设计而成功的商业地产项目不胜枚举，如田子坊、莫干山路许多的创意产业项目等。

　　6.社区商业将成为引领未来商业地产市场的重心

　　社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业在我国目前尚处于起步阶段，尚缺乏一套系统的且具有实践指导意义的理论研究成果。从国外的发展经验看，未来社区商业必将成为商业地产市场发展的重心。许多有实力的开发商已经意识到这一趋势，纷纷加大对社区商业的投入，包括万科、金地、保利等。特别是近一年新兴的抓住人们“最后一公里”的需求来打造社区服务体系的概念，这个也应该属于社区商业发展的一个方面。

　　国外的社区商业起点高，一开始就是现代化的购物中心形式，而我国许多城市的社区商业处于一种传统模式与现代模式并存的状态。要使社区商业健康发展，必须立足于这个现实，一方面要加快对传统模式的改造，包括引进一些先进的零售业态。对原有商业设施进行经营结构和商品结构的调整，根据社区生活的多样性增设服务项目，扩大服务领域等。另一方面，要借鉴国外的经验，鼓励发展现代化的社区购物中心，以这种新的业态形式，满足社区居民购物、服务、休闲、娱乐等综合性需求。

　　7.商业地产盈利模式正从租售并举到自持转变

　　对于商业地产行业的发展成熟，可以分成三个阶段。第一阶段是商业地产的开发销售阶段，以分割的产权式商铺为导向;那么第二阶段将进入租售并举阶段。这个阶段以销售和自持商铺并重的阶段;第三阶段是商业地产金融化阶段。这个阶段的物业持有主体将被金融证券化的趋势影响。

　　从当前现状来看，一、二线城市核心地段商业基本全部自持，一线城市郊区和二线城市的部分非核心地段，才会存在租售并举的产品。只有在三、四线城市，现在还存在着大比例散售的项目存在。

　　对于商业项目的盈利模式采用销售还是自持的模式，以现阶段来讲，更多的开发商会选择销售或租售并举，因为这对企业的资金承受压力相对较小，而选择自持需要在企业具有足够的抗资金压力能力。但相信随着市场的不断成熟，金融市场的不断改革，REITS的有望推进，将有越来越多的项目进入自持阶段。

　　8.商业地产项目将从“重招商”向“重运营”转变

　　商业地产的运营主要是招商后，根据不同商业项目的规模、业态和定位，对商业项目进行全面、有效的经营管理。一个商业项目的成功除了要有明确的市场定位，强有力的招商执行，最后都要落实到商业运营。但目前我国商业地产运营商运营管理水平参差不齐，并且商业地产运营相对要求较高，很多商业地产运营商更愿意将自己定位于做资源整合，对商业项目招商，至于招商之后的运营，很多企业并不愿意去碰，原因是商业运营商需要与商业项目中的小商户同命运共生存，小商户发展的好，整个商业项目才会发展的好，对于企业来说收益需要随着商业项目的成长慢慢的体现。而招商相对运营来说，收益更好，见效更快。因此商业地产运营商需要有综合服务商的概念引入，也就是为商户提供一切有利于其发展的服务，包括金融服务、营销服务等，具备某种孵化功能等。

　　随着商业地产发展的逐步深入，未来商业地产项目会进入优胜劣汰的过程，这样必然促使开发商要重视商业地产运营，这是取决于项目成败的关键因素。

　　9.儿童主题业态兴起，将成为商业项目的主流业态

　　中国即将迎来新一轮的婴儿潮，新一代家长的教育观念发生变化，未来儿童体验式商业的发展将大有空间。根据城市儿童消费调查，当前我国0-14岁儿童有2.6亿，占总人口的18.6%。而儿童在家庭消费中所扮演的角色越来越重要。据调查，80%的家庭，孩子的支出占到家庭总支出的30-50%，孩子的消费已经成为家庭消费的最大支出。儿童消费市场不仅规模迅速扩大，其性质也从保障基本生活消费、追求享乐型消费，发展到强调成长性消费的新阶段。因此，打造以“家庭群体”为重度目标消费群的商业购物中心已成为现阶段许多购物中心的核心定位。家庭群体的核心是儿童，儿童是家庭出游的驱动力，根据DTZ调查，全国一线城市购物中心的消费者中，二人世界、三口之家占到70%；其中70后占到47%；80后占到36%。对于传统百货商场，人均停留时间1小时；家庭式购物场所里，人均停留时间是4.3小时。目前儿童业态在综合性购物中心所占面积不足10%，未来比较合理的规划可能将达到15%-25%。而这一比例随着儿童主题业态的兴起相信会很快达到，当儿童业态占到购物中心或社区商业的25%时，毋庸置疑，儿童业态是商业项目的主流业态。

　　10.餐饮将由商务消费向大众化消费转型

　　新一届中央领导人上台后，整个中国拉开了改革大幕，万众瞩目。特别是党中央提倡的走群众路线，“苍蝇老虎一起打”，可谓是中国政界史上一次重大反腐行动。随着群众路线学习的深入，我们发现在房地产领域发生了一些微妙的变化，如近期五星级酒店空置率上升；高端餐饮持续萧条；国外旅游产品也变得冷清。而相信中国的反腐在这一时刻就拉开大幕，未来只会越来越深入，所以对于产生这样的环境变化，房地产市场，特别是商业地产项目要及时的做出调整。例如现有些项目将五星级酒店改成办公楼，高端餐饮的业态调整等。

　　2013年，很多商业地产项目将餐饮作为救命的最后一根稻草。餐饮行业以前都是25%的增长，而最近受政策影响，上半年增速已降到13%到15%左右。另外，人力资源成本的上升，在不断的压缩行业利润。

　　餐饮行业哑铃形的消费结构（高端和低端消费比重大）将调整，未来将呈现纺锤形的结构（中档消费比重大），人均价格在20~80元的大众化餐饮将有很好的发展空间。而相比传统餐饮行业的调整转型，新兴的、具备互联网精神的快时尚餐饮成为很多购物中心及社区商业的新宠。