地产行业：房地产快速增长期或已过去

一直以来,市场对房地产行业发展是否面临拐点,以及哪些方面将经历拐点众说纷纭。本文主要从人口老龄化、城镇化进程、产业结构、房地产投资属性以及土地供应等视角,对房地产行业的需求、盈利和模式三个方面的行业拐点进行解读。

房地产行业需求拐点探析:1、老龄化进程加快,影响房地产需求释放。由于我国出生率的大幅下降和预期寿命的不断增加,我国人口红利逐步消失,并且老龄化进程有加快趋势。老年人口占比的快速增长将影响房地产市场需求的释放速度,我国房地产市场的快速增长期可能已经过去。从日本经验看,1990年之后,日本老龄化进程明显加速,国民经济内在发展动力放慢,房地产市场持续萎缩。2、城镇化对房地产行业的促进作用或将减弱。我国的实际城镇化水平存在低估可能。户籍制度改革将取消农业和非农业户口的区别,使得原来的这些常住非户籍人口将逐步获得城市户籍。因此从统计数据来看,城镇化率将会保持快速增长,但这种增长对房地产市场和经济的带动作用或将减弱。3、租金回报率偏低,投资属性减弱。由于主要城市房价上涨较快,租金回报率持续下滑。2014年6月,一线城市租金回报率均在2.5%以下,已明显低于一年期存款利率。房价的过快上涨明显透支了商品房的投资价值,房地产投资属性减弱。

房地产行业盈利拐点探析:1、土地供应偏紧,价格涨幅较大。2003年至2013年,我国房地产企业购臵土地面积仅增长了8.7%,而同期商品房销售面积增长了287.2%。2004年至2013年,土地平均购臵价格年均复合增长率15.07%,同期商品房销售均价年均复合增长率9.69%。土地平均购臵价格占商品房销售均价的比例由26.62%上涨至40.97%。2、房企毛利快速增长期可能已经过去。由于我国土地财政的问题至今没有彻底解决,土地供应量很难有效增长,土地价格占商品房销售均价的比重居高不下。同时,如前文所述,房地产市场需求面临拐点,商品房销售额增速趋于平缓,房企毛利的增长空间越来越小,快速增长期可能已经过去。

 

房地产行业模式拐点探析:1、住宅开发的高周转模式盈利空间越来越小。如前文所述,房地产市场的需求和房企盈利的快速增长时期已经过去,以住宅开发为主的高周转模式盈利空间越来越小。以住宅开发龙头企业万科为例,万科的毛利率自2011年起已连续三年下滑,2013年毛利率31.47%,和历史高点2007年的毛利率相比下滑10.52个百分点。2、城市化率与房地产商业模式。随着城市化进程的加深,城市形态向更高的层级演变,房地产商业模式的收益率也受到影响。城市化程度越深, 房地产持有和服务业的收益率越高,相应地发展速度也越快。我国的房地产商业模式的改变是必然的,商业地产将迎来蓬勃发展时期。3、第三产业为商业地产发展提供了广阔空间。以人均国民收入和城市化率两项指标衡量,我国第三产业占GDP比重相对偏低。正是由于我国第三产业占比较低,在政府大力提倡产业结构调整、鼓励发展服务业的市场环境下,我国第三产业具有广阔的提升空间。零售、餐饮以及金融等行业的快速发展为商业地产提供了旺盛的需求。