商业地产发展10趋势 你有不认同的吗？

商业地产作为房地产行业最具发展空间的领域，随着近几年互联网的兴起，改变了人们的消费方式，从而使传统商业模式正在发生着一次革命性的颠覆，电商、O2O、体验、文化等成为新时代的商业新模式。这些模式是否能成功，可从以下十个方面分析。

1.商业地产总量过剩，步入去粗存精、优胜劣汰阶段

2015年50个重点城市非住宅总量将达5.64亿㎡ ，同13年相比增长率高达77%。目前商业地产总量已饱和，部分区域已过剩。未来人均商业面积继续提升，人们消费观念和行为方式继续发生转变，商业地产将不断更新换代。过去拿地就赢的时代已经过去，房企需要进一步打造精品、创新模式等才能够在新的形势下发展更好。

2.一线城市聚焦中心地块，二三线仍是供应高峰

根据欧洲、香港、台湾等地区经验，房地产业发展到一定阶段，城市中心土地稀缺，市区零星地块的开发价值日益凸显。经过多年的发展，中国一线城市房地产市场逐渐成熟，市场不断向郊区外延，土地供应紧张态势加剧，市区零星地块的开发格外精细。

2015年城市综合体总量供应大部分将集中在二三线城市，未来房企在一线城市综合体的开发要突出其溢价性，一线城市市中心区域自持为主，二三线城市要表现其杠杆性，抗风险能力一般的企业更适宜选择二三线中的部分机会型城市发展。

3.互联网思维下商业地产运营商探索O2O模式

中国手机上网人群规模达5亿，占全部网民的81%。移动互联网时代，消费者购物发生四个变化：购物空间立体化(全渠道购物)、购物时间碎片化、购物方式移动化、信息传播社交化。购物行为的变化，直接颠覆了原先在固定时间、固定场所的购物习惯，商业地产电商冲击。

商业地产企业也在拥抱大数据和移动互联网，许多传统百货公司通过上线网购平台，推出APP软件，与微信合作等方式来应对电商冲击。

4.艺术、生态、体验式商业项目已成趋势

移动互联网时代创造了线上消费线下体验的商业地产新模式。体验式商业地产兴起，以往商业项目以零售类占绝对比重(70%—80%)，体验式商业项目中零售类占比降至30%-40%。以休闲娱乐、儿童教育等业态为代表的体验式业态占比达20%-30%甚至更高。很多商业地产项目则更加重视艺术、生态和人文，使得项目更具人气。

现阶段商业零售业的体验式业态主要包括：电影院、冰场、健身会馆、电玩城、KTV、美容美体、儿童体验、儿童游艺。体验式业态的优势主要表现在：集客能力强;缩短新项目培育期;滞留时间长;带动其他业态消费。

5.地产文化大融合，商业地产更注重文化设计

商业运作的诉求为大众文化的生长提供了空间，大众文化调动消费群体的物质欲望，充实商业活动效益。文化已深入到房地产各领域，包括商业地产、旅游地产、主题地产等。如今因文化定位设计而成功的商业地产项目不胜枚举，如田子坊、莫干山等创意项目。

6.社区商业将引领未来商业地产市场

社区商业在我国处于起步阶段，从国外发展来看，未来社区商业将成为商业地产发展的重心。有实力的开发商纷纷加大对社区商业的投入，包括万科、金地、保利等。以抓住人们“最后一公里”的需求打造社区服务体系概念，满足社区居民购物、服务、休闲、娱乐等需求。

7.商业地产从租售并举到自持运营

当前一、二线城市核心地段商业基本全部自持，一线城市郊区和二线城市的部分非核心地段才会租售并举。在三、四线城市存在大量散售的项目。

现阶段更多开发商选择销售或租售并举，这对企业的资金承受压力较小，选择自持需要足够的抗资金压力能力。随着市场不断成熟、金融市场不断改革、REITS有望推进，越来越多的项目进入自持阶段。

8.商业地产从“重招商”向“重运营”转变

商业地产运营主要是招商后全面、有效的经营管理。商业项目除了良好的招商执行、最后还要落实到商业运营。很多商业地产运营商更愿意做资源整合，对商业项目招商，不愿做招商后的运营，招商相对运营来说收益更快。因此商业地产运营商要有综合服务商的概念，为商户提供各种服务，包括金融服务、营销服务等，具备某种孵化功能等。

随着商业地产发展的逐步深入，未来商业地产项目会进入优胜劣汰的过程，这样必然促使开发商要重视商业地产运营，这是取决于项目成败的关键因素。

9.儿童主题业态兴起，成商业项目主业态

中国即将迎来新一轮的婴儿潮，儿童体验式商业的发展空间巨大。当前我国0-14岁儿童有2.6亿，占总人口的18.6%。80%的家庭，孩子的支出占到家庭总支出的30-50%。儿童消费从基本生活消费、享乐型消费，发展到强调成长性消费。打造以“家庭群体”为目标消费群的商业中心成为许多购物中心的核心定位。目前儿童业态在综合性购物中心所占面积不足10%，未来可能达到15%-25%。

10.餐饮由商务消费转型为大众消费

中国反腐行动拉开，五星酒店空置率上升;高端餐饮持续萧条;国外旅游冷清。商业地产项目要及时调整。例如现有些项目将五星级酒店改成办公楼，高端餐饮的业态调整等。

餐饮行业哑铃形的消费结构(高端和低端消费比重大)将调整，未来将呈现纺锤形的结构(中档消费比重大)，人均价格在20~80元的大众化餐饮发展空间良好。新兴的、具备互联网精神的快时尚餐饮成为很多购物中心及社区商业的新宠。